Vivir peligrosamente: rastros de burbujas inmobiliarias en Europa a la vista Gonzalo Toca (Esglobal)
Cada vez suenan más voces de alarma sobre la posibilidad
de que se esté formando una serie de burbujas inmobiliarias en España,
Italia, Irlanda, Portugal, Alemania, Reino Unido y Noruega.
Era cuestión de tiempo que surgieran esas voces. Una de las
obsesiones de los economistas es la inflación y saben que la principal
fuente de la inflación es una oferta monetaria abundante, barata y que
se mueve a toda velocidad. El Banco Central Europeo (BCE) lleva más de
un año cobrando a los bancos por
guardarles sus depósitos, creando dinero nuevo para comprar grandes
cantidades de deuda soberana (la idea era poner más billetes y monedas
en el mercado y rebajar de paso lo que tienen que pagar los
agobiadísimos Estados por sus bonos) y manteniendo los tipos de interés
oficiales en el 0,3%, una cifra tan sumamente baja que no tiene precedentes en el caso del euro.
Estas medidas determinan la inflación de una manera algo indirecta
pero muy potente. Cuando se crea tanto dinero nuevo, se rebaja su precio
(los tipos de interés) y el banco central empuja a los bancos a
prestarlo, endeudarse sale mucho más barato, las entidades financieras
empiezan a conceder créditos con relativa alegría y sentimos que
nuestros ahorrillos cada vez valen menos (los 20.000 euros de
hoy no son los mismos que los de ayer). En estas circunstancias, muchos
clientes vacían sus cuentas, abandonan las aburridas imposiciones a
plazo fijo y piden créditos para invertir y consumir a unos bancos cada
vez más deseosos de dárselos. Previsiblemente, el repunte de la demanda
provocará inflación –algo que todavía no ha ocurrido por culpa
de los bajísimos precios de la energía y de la devastación y
sobreendeudamiento que ha dejado la crisis– mientras la inversión se
encarga de calentar las valoraciones de los activos financieros o inmobiliarios.
Buena parte de esos créditos se empleará para comprar activos
inmobiliarios porque los ahorradores saben que han tendido a
revalorizarse históricamente (a pesar de lo que puede indicar el
desastre de la última crisis) y, salvo algún caso perdido, no necesitan
un máster en finanzas para entenderlos. Con semejante electroshock no es
extraño que el ladrillo resucite y, gracias a eso y a la renovada
alegría de los bancos, las entidades financieras nos ofrecen cada vez
más facilidades para comprar pisos y mucho más dinero cuando los ponemos
como garantía para obtener otro crédito. Nuestro endeudamiento aumenta y
ansiamos aprovechar la oportunidad… pero los precios de los inmuebles
también pisan el acelerador y nunca terminamos de alcanzarlos. Los
inversores extranjeros empiezan a pensar que ellos también quieren
participar en el juego y no vienen precisamente ligeros de equipaje:
traen miles de millones con ellos. Ese diluvio de capitales es lo que
los economistas llaman “bonanza”.
Bien, éste es el punto en el que nos hemos empezado a encontrar poco a
poco en algunos mercados europeos. Es un momento interesante y
especialmente confuso para los expertos, pues nadie es capaz de
distinguir el hocico de una burbuja hasta que ha enseñado la mitad del
cuerpo; para entonces, sólo podemos aspirar a desinflarla con una
detonación controlada y a recoger los escombros de la onda expansiva. No
sabemos con certeza –y aquí los premios Nobel y el ciudadano medio
están en el mismo punto- cuándo nos encontramos ante una burbuja
incipiente y cuándo ante una subida saludable pero algo acelerada de los
precios. No sabemos distinguir un gran pedazo de hielo flotando en el
agua de un gigantesco iceberg. Al transatlántico de las economías
europeas le vendría bien la información para no seguir los pasos del
Titanic.
Sospechosos habituales
Las grandes víctimas potenciales son los sospechosos habituales, es
decir, las economías de los Estados llamados periféricos (es digno de
estudio que una isla como Reino Unido sea menos periférica que, por
ejemplo, un país continental fundador de la Unión Europea como Italia).
Según el Departamento de Análisis de la entidad financiera Standard
Life, quien pone dinero en el ladrillo portugués, español o italiano
asume un alto riesgo parecido al de
quien decide comprarse un piso o un edificio en China, Polonia o Corea
del Sur. Más de un lector se frotará los ojos con perplejidad: ¿Cómo es
posible que se consideren tan excesivos y peligrosos los precios de los
inmuebles en países como España, donde no llegan a aumentar un 5%
después de hundirse durante casi siete años seguidos, o Italia, donde
directamente siguen bajando? ¿Cómo puede compararse con lo que ocurre en
China tras una década entera de boom inmobiliario entre 2003 y 2013 que la ha inundado de préstamos incobrables ?
El motivo es que la burbuja, si es que lo es, no se está produciendo
por lo general en su mercado residencial sino en las oficinas y locales
comerciales. Según los datos de Knight Frank recopilados por The Financial Times,
la adquisición de este tipo de inmuebles ha escalado, desde julio de
2014 a julio de 2015, un 121% en España, un 99% en Italia y un 200% en
Portugal. La excepción dentro de los periféricos es Irlanda, donde el
grueso de las subidas sí se concentra en las viviendas, que se
dispararon, entre marzo de 2014 y marzo de 2015, casi un 17%.
Sin embargo, y a pesar de que los sospechosos habituales suelan
llevarse la peor parte de los focos, el calentón del ladrillo también
parece alarmante en otras economías consideradas más ordenadas y
sobrias.
A Moody’s le preocupa, por
ejemplo, que los precios de los pisos hayan aumentado en los últimos
cinco años cerca de un 15% en Reino Unido, casi un 25% en Alemania y un
30% en Noruega. El Bundesbank lleva advirtiendo desde 2013 de que las
viviendas alemanas están sobrevaloradas, una hinchazón que hace dos años
rondaba el 20% en algunas ciudades
prósperas como Múnich. No dejaría de ser irónico que la sede del Banco
Central Europeo estuviera posada sin saberlo sobre una gigantesca
burbuja en Fráncfort. Se cumpliría entonces la máxima de que algunos
economistas no reconocerían la existencia de una burbuja ni aunque estuvieran sentados encima de ella.
Noruega y Reino Unido
Hay que tener en cuenta que, aunque Reino Unido y Noruega no forman
parte de la Eurozona ni de los errores o aciertos del BCE, ellos han
aplicado unas medidas similares y se han visto obviamente afectados por
las políticas de su principal socio comercial. Los dos casos son
interesantes pero por razones distintas.
Reino Unido puso en marcha las medidas antes y, a pesar de los
enormes esfuerzos que dirige ahora a contener la subida de los precios,
sólo ha conseguido reducirla a la mitad mientras los edificios de Londres siguen integrando uno de los skylines
más codiciados del mundo. Noruega, sin embargo, vive lo más parecido a
una paradoja infernal, pues sufre la pinza combinada de un frenazo
económico por culpa del derrumbamiento del petróleo (su principal fuente
de ingresos) que la obliga a bajar los tipos de interés y, por otro,
una escalada anual de los precios de los pisos similar a la de España en
los tiempos de la euforia y los brindis sobre plano. Oslo echa fuego a
la gasolina para combatir la helada… pero se arriesga a quemarse en un
incendio monumental.
Aunque la versión de la paradoja noruega pertenece más al género gore, hay que reconocer que la película
de la Eurozona tampoco está exenta de drama y violencia. El BCE no
puede retirar los estímulos monetarios sin segar la recuperación de
países frágiles como España, Italia o Portugal. Le da miedo, además,
subir los tipos porque la inflación de los productos de consumo es
extremadamente tenue debido no tanto a que la gente no los demanda, sino
a que los precios del petróleo (que no sólo afectan a los combustibles,
sino a otros muchos derivados como los plásticos) y de otras materias
primas como el hierro o el cobre están por los suelos. De hecho, esa
inflación es tan tenue que se encuentra por debajo, muchas veces, de los
tipos de interés oficiales, algo que penaliza el consumo y que hace
prácticamente imposible subirlos sin dañar el crecimiento.
Y, efectivamente, mientras todo eso ocurre Moody’s, Standard Life y
el Bundesbank nos avisan del posible nacimiento de burbujas en Noruega,
Reino Unido, España, Italia, Irlanda y Portugal. Parece que nos gusta
vivir peligrosamente.
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